金融英语文章

财经类；财经类；

加拿大的住房市场；加拿大住房市场；

是时候用更大的针头了；该开枪的时候，就开枪；

戳破泡沫的最新尝试；破灭泡沫的最新措施；

《经济学人》:

加拿大的金融监管声誉卓著。它的银行毫发无损地度过了危机。根据评级机构穆迪的说法，加拿大皇家银行与汇丰银行和摩根大通银行并列全球顶级银行。加拿大的政策制定者是拉动“宏观调控”杠杆的老手，这种杠杆在发达国家的中央银行中很流行。

加拿大的金融监管一直广受好评。它的银行业没有受到这场危机的影响。根据穆迪评级机构的报告，加拿大皇家银行与汇丰银行和摩根大通并列全球银行业第一梯队。与此同时，加拿大政策制定者在使用宏观审慎政策方面也很有经验，其他富裕国家的央行也经常使用这种政策。

但是问题仍然困扰着我们。有人说加拿大的银行对加拿大抵押和住房公司(CMHC)提供的巨额赔偿感到受宠若惊，这是一家为贷款价值比超过80%的抵押贷款提供保险的公共机构。CHMC资产从四年前的3450亿加元增长到2065年的5670亿加元。从某些方面来看，加拿大的购房市场看起来泡沫重重:《经济学人》对租售比的分析表明，在2012年第一季度，加拿大的房产比其长期“公允价值”高出约75%(见图表)。尽管CHMC只有不到0.5%的抵押贷款拖欠，但如此繁荣还是令人担忧。中央银行最近将房地产称为“加拿大金融稳定最重要的国内风险”。

然而，仍然存在问题。有人认为加拿大的银行被加拿大抵押和住房公司(CMHC)提供的巨额赔偿美化了，该公司是一家为贷款估值比例超过80%的抵押贷款提供保险的公共机构。2011年，CHMC的抵押贷款金额从四年前的3450亿加元增加到5670亿加元(5570亿美元)。而且从一些指标来看，加拿大的房地产充满了泡沫:《经济学人》基于房价租金比的分析显示，2012年第一季度，加拿大的房产价格比其长期公允价值高出75%。尽管只有不到0.5%的CHMC抵押贷款拖欠，这样的繁荣仍然令人担忧。最近央行还点名楼市是“危害加拿大金融稳定的最大国内隐患”。

政策制定者为房地产降温的反复努力并没有产生明显的效果。因此，6月26日，财政部长吉姆·弗莱厄蒂再次尝试，这是他四年来的第四次尝试。一些新措施只是表面文章。价值超过100万美元的房屋购买者可以从CMHC获得抵押贷款违约保险，只需首付5%。实际上，很难找到这一类没有大量房产的买家。但是7月9日之后，这种价值的房屋抵押贷款将不再符合CMHC保险的条件。

政策制定者多次试图给房地产市场降温，但没有取得明显效果。于是，6月21日，加拿大财政部长吉姆·费拉蒂(Jim Ferrati)四年来第四次推出了一些新措施。一些新措施只是表面文章。价值超过100万美元的房屋买家可以获得由CMHC担保的债务违约保险，以及只需支付5%首付的优惠待遇。事实上，很少有这样的购房者在买房时不付出大量自有资金的代价。然而，6月9日之后，这类房屋将不再由CMHC承保。

其他措施更有力。抵押贷款的最长摊销期将从30年降至25年。这应该会损害需求:去年大约40%的新抵押贷款期限超过了这个期限。住房再融资将被允许从85%降低到80%。购房者必须证明他们的住房成本不超过家庭总收入的39%。除了弗莱厄蒂先生的措施之外，加拿大银行业监管机构金融机构监管办公室对以房屋净值为抵押的借款设定了65%的贷款价值比限制。

别人更厉害。按揭贷款的最长还款期将由30年缩短至25年。这必然会降低需求:去年约40%的新贷款期限超过25年。允许的住房再融资上限已从住房价值的85%降至仅80%。购房者还必须证明其住房支出不超过家庭总收入的39%。费拉蒂此举得到了加拿大银行业监管机构联邦金融机构监管办公室的跟进，该机构大幅降低了贷款和自有资金之间的贷款估值比例上限至65%。

道明金融集团(TD Financial Group)首席经济学家克雷格亚历山大(Craig Alexander)估计，对于大多数购房者来说，这相当于抵押贷款利率上涨约1%。他认为这将导致房地产市场的缓慢回暖。如果他是对的，并且弗莱厄蒂先生的各种干预措施避免了实际利率上升所带来的附带损害，加拿大的崇拜者们将会有另一个欣喜若狂的事情。

多伦多道明银行金融集团(Dominion Bank Financial Group)首席经济学家克雷格·亚历山大(Craig Alexander)估计，所有这些措施将相当于购房者的抵押贷款利率增加65，438+0%。他认为，这将促进房地产市场的缓慢回归。如果他的观点是正确的，费拉蒂的各种干预措施能够避免可能导致实际利率上升的附带损害，那么加拿大的崇拜者们就又有话题可谈了。