北京老平房的容积率修正系数怎么确定？
问题描述:
我家房子即将拆迁，房地产公司给的容积率修正系数是1.3。我们都觉得低，但是不知道怎么算。谁知道呢？请快点告诉我。很紧急！！！
谢谢大家。
分析:
一、容积率的内涵和特征
容积率是指城市规划区内某一地块内房屋总建筑面积与宗地面积之比，分为实际容积率和规划容积率两种。容积率通常指规划容积率，即宗地内规划允许的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率反映了土地利用的强度及其利用效益，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中采用的一个重要指标，也是从微观角度影响地价的最重要因素。地积比率有以下特点:
(1)容积率表示特定“宗地”内单位土地面积允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单位。它是地球表面有明确边界和所有权的一块土地，其面积不包括公共道路、公共绿地、大型市政和公共设施。容积率只有参考“宗地”的容积率，才能反映土地利用的具体强度，且宗地之间具有可比性。
(2)容积率(R)、建筑密度(C)、层数(H)之间存在一定的关系。建筑密度是指特定“宗地”中建筑地下室面积与宗地面积的比值。当宗地内每套房屋的层数相同，单套房屋每层建筑面积相同时，它们之间的关系可以表示为:r = c.h .在这种情况下，建筑层数与容积率成正比。
(3)容积率能更准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了开发土地，建造房屋。
房屋单方开发成本=房屋单方成本+楼面价+税费+费用。
楼面地价=宗地总地价/宗地总允许建筑面积=土地单价/容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价水平。
(D)地积比率客观上具有最合理的价值。一般来说，提高容积率可以提高土地利用效率，但建筑容量的增加会导致建筑环境的恶化，降低使用的舒适度。为了协调经济效益、社会效益和环境效益，城市规划中的容积率客观上具有最合理的值。
第二，容积率对地价的影响
影响地价的因素很多。虽然各因素对地价的影响方式不同，但其作用机制可以抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系来影响地价。收益机制在很大程度上决定了土地供给的经济剩余，市场供求关系使得土地价格相对于经济剩余有所波动，决定了土地供给经济剩余的分配，使土地价格的变动复杂化。容积率对地价的影响受收入机制和市场供求关系的影响。一般来说，区位条件越好，地价水平越高，供需矛盾越突出，土地规划控制越严格，容积率对地价的影响越大。具体表现在以下几个方面:
(-)遵循收益递增递减规律。在一定的技术经济条件下，随着土地投入的增加，土地净收益会呈现递增到递减的特征。作为城市建设用地，容积率对地价的收益递增和递减规律如下:建筑密度不变时，容积率的增加主要引起建筑层数的增加，随着建筑层数的增加，由于基础工程费和地基处理费的分摊，开始时单方成本下降；当层数达到一定值时，需要加固地基、增加电梯、加强抗震等。，且单边成本由下降变为上升，而单边售价则由于建筑容量增加导致建筑环境质量下降而呈现下降趋势。单边售价等于单边成本时，土地收益达到最大，地价达到最高。此时的容积率是最经济的容积率。如果容积率继续提高，土地投资收益会因为单边售价低于单边成本而开始下降，地价也会开始下降。例如(图1)，MC是单边成本，MR是单边售价。一定容积率L下的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减去投资者资本和劳动的正常利润，剩下的就是地价。当容积率等于m时，单边成本等于单边售价，土地开发边际收益为0，总收益(DCNF地区)达到最大，地价达到最高，m为最佳容积率。在这个容积率以上，地价开始反方向变化，随着容积率的增加而降低。
(2)容积率对地价的影响与城市规模正相关。首先，城市规模大，土地集约利用程度高，地价整体水平高，楼面地价占房子单方开发成本的比重高。通过降低楼面地价降低房屋单方开发成本的效果明显，而小城市土地集约利用程度低，地价整体水平低。房屋开发的单方成本主要受房屋单方成本的影响。通过降低楼面地价来降低房屋开发单方成本的效果并不明显，而如果房屋层数达到一定值，单方项目的成本就会增加。此外，大城市有相对系统的城市规划数据，土地开发受规划严格控制，而小城市的规划控制一般不严格，容积率的确定往往比较随意。很多地方对容积率没有限制，或者有，但控制不严格，有些地方往往鼓励建筑向空中发展。越高越好，容积率在这些小城镇缺乏实际意义。因此，城市规模越大，容积率对地价的影响越明显，地价随容积率的变化越大。
(3)容积率对同一城市不同区位地价的影响不同。城市中心区位条件优越，土地利用强度、土地利用效益、土地需求、土地稀缺性、规划控制都高于其他区域，尤其是城市边缘区。投资者的激烈竞争使得在土地收益机制的作用下，地价随容积率变化的幅度保持或接近地价随容积率变化的规律。在其他地区，随着土地使用收益、土地需求及其稀缺性的降低，容积率对地价的作用降低。因此，容积率对同城地价的影响是由中心向外围逐渐减弱的。
(四)容积率对不同类型土地的地价影响不同。商业用地对区位条件最为敏感，只能分布在区位条件优越的公路沿线少数区域。土地的稀缺性和供需矛盾比住宅和工业用地更突出，容易形成卖方市场。由于众多土地使用者的竞争而导致的容积率提高所产生的经济剩余，主要以地价的形式表现出来，属于土地所有者。居住用地对区位条件的敏感性弱于商业用地，但强于工业用地；工业用地一般分布在城市外围，不仅对区位条件最不敏感，而且受工艺流程限制，很多情况下没有容积率限制。因此，在同一城市，容积率对不同类型地价的影响由强到弱，依次为商业、住宅和工业用地。
三、容积率修正系数的确定原则
根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则:
(1)遵循收益递增递减原则。地价随着容积率的变化先升后降，每块地的容积率客观上有一个最合理的值，在城市规划的规划中一般不超过这个值。因此，容积率修正系数应反映地价随容积率增加而增加的趋势，呈现非线性正相关关系；
(二)应体现容积率对地价影响的特点。不同的城市规模，不同的区位，同一城市的不同用途，容积率对地价的影响是不同的。因此，应按市、区(级)和用途编制相应的容积率修正系数表。
(3)应区分样地价格与基准地价的容积率修正系数。样地价格容积率修正是在基准地价评估过程中，将调查获得的特定容积率下的样地价格修正为设定的标准容积率下的地价；基准地价修正体系中的容积率修正是将设定的标准容积率下的基准地价修正为宗地价格评估中特定容积率下的宗地价格。两次修正的方向相反，实质不同，修正系数应该不同。
(四)应体现合理的收入分配关系。地价随容积率变化的内在因素是容积率的变化可以引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价的形式表现出来，必须通过土地市场来实现。土地供求关系影响着土地所有者和投资者之间不断变化的土地收入的分配。在大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场。众多购买者的竞争迫使投资者的利润水平接近社会平均收入水平，容积率提高产生的经济剩余主要分配给土地所有者，因此容积率的变化导致地价变化明显；在小城市或大城市的边缘地区，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率提高带来的经济盈余主要分配给投资者，因此容积率的变化导致地价的变化较弱。
四、现行容积率修正系数的确定方法分析。
目前，城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定:
德尔菲法:
在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用德尔菲法，通过专家打分将总修正幅度分解到各个修正因子中。容积率是众多修正因素之一。
这种方法编制的容积率修正系数很小，无论是大城市还是小城镇，一般都在5%以下，明显不符合容积率对地价的规律。造成这一结果的主要原因是:没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列，以同样的方式确定修正系数，不能客观真实地反映容积率的真实程度和规律；
(2)样地价格法:
通过对样地地价的统计分析，确定不同容积率下样地地价与基准地价之间的比例系数，对比例系数进行适当修正和整合后，编制容积率修正系数表。容积率修正根据不同区域、不同用途进行，以城市规划规定的区域容积率为基础计算容积率修正系数。
该方法以样本地价统计为基础，根据不同区域和用途确定容积率修正系数，在方法论上是合理的。而在土地市场刚刚开始发展，市场地价信息较少，受异常因素影响较大的情况下，一般城市没有足够的市场样本数据，无法整理统计不同容积率对应的公开市场价格。
五、容积率修正系数的改进方法——重组系数法。
根据前面的分析，影响地价的各种因素主要通过收益机制和市场供求关系发挥作用。容积率修正系数的确定不仅要考虑容积率变化引起的土地收益变化，还要考虑市场供求对变化后的土地收益与投资者之间分配关系的影响。因此，应采用重组系数法确定容积率修正系数，具体可分为两步:一是利用残值法公式计算地价随容积率的变化幅度或简单土地收益机制下的收益变动系数；第二步，根据土地市场供求关系，确定容积率变化引起的土地收益在* * *和房地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收入机制下的收入变异系数乘以市场供求关系下的收入分配系数。数学表达式是:
P——按残值法公式计算土地等级或均质面积平均容积率时的地价。
该方法应用的关键是确定受市场供求影响的收入分配系数μ。当μ = 1时，容积率修正系数为土地收益变动系数(PI/P-1)。此时，因容积率提高而增加的土地收益全部属于* * *，投资者一无所有。所以投资者对提高容积率不感兴趣，不利于土地的充分利用。μ = 0时，表示地价不随容积率变化，容积率增加的土地收益全部归土地投资者所有，* * *从中无任何收益。具体来说，土地使用权转让就是把属于国家的土地收益转让给投资者，一方面使国家利益遭受损失，另一方面也容易形成投资者之间的不平等竞争。当0
以平顶山一级商业用地容积率修正系数计算为例。平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段，面积约5.3km2，北起矿工路，南至站北路，东至劳动路，西至迎宾路。这里是市内各大商场、各大机构、银行的所在地，交通便利，基础设施齐全。平顶山市2002年基准地价更新中，面积容积率修正系数的确定是重点。通过调查不同容积率下的样地价格，先对样地价格进行除容积率外的区域因素和个体因素修正，得出不同容积率下的标准宗地平均地价。平均容积率为4.0的关注区平均地价为2600元/平方米，作为基准地价。然后根据平顶山市的城市规模、经济情况、人口情况以及所在区域的经济地理位置，确定收入分配系数为0.75，最后根据公式可以计算出地价的容积率修正系数。
不及物动词结论:
(1)容积率是影响地价的重要因素，容积率变化引起的地价变化幅度受收益机制和市场供求关系的影响。
(2)容积率对地价的影响遵循收益递增递减规律，不同城市规模、不同区域条件、不同土地利用类型，地价随容积率的变化幅度不同。
(三)容积率修正系数表应根据不同城市规模、不同区域条件、不同土地利用类型进行编制，并考虑市场供求对地价的影响。